Fundos Imobiliários: o que saber antes de investir

Seja um investidor experiente ou mesmo um iniciante, a maioria das pessoas já ouviu falar sobre os Fundos de Investimento Imobiliário, mais conhecidos pela sigla FIIs.

Este tipo de investimento tem se tornado cada vez mais apreciado no mercado financeiro, mas ainda há muitas dúvidas a respeito da sua estrutura.

Os FIIs costumam compor a carteira dos perfis moderados e agressivos, com um aumento exponencial de investidores ao longo dos últimos anos: em setembro de 2020, o número de investidores já ultrapassava a marca de um milhão.

Para fazer parte desse universo, nada melhor do que saber como analisá-los corretamente garantindo escolhas mais inteligentes e adequadas.

Neste artigo, vamos te mostrar o que são os fundos imobiliários, os principais conceitos, como funcionam, os pontos positivos e o que deve ser analisado com maior atenção.

O que são os fundos imobiliários

Para entender os FIIs, é necessário relembrar o que são os fundos de investimento. Neste outro conteúdo do Poupador, os fundos foram explicados com mais detalhes, mas de forma simplificada, eles reúnem os recursos de vários investidores e o responsável pelo fundo — formalmente chamado de gestor — faz a devida alocação em ativos de acordo com a estratégia e tese de investimentos.

Os fundos imobiliários são fundos de investimento fechados negociados na bolsa de valores, com foco apenas no setor imobiliário. Existem alguns tipos de FIIs, a depender do ativo que compõe o portfólio, que serão detalhados mais abaixo.

O principal objetivo dos FIIs é gerar um retorno para o investidor através dos dividendos, que funcionam como um aluguel e normalmente são recebidos todo mês.

Na prática, o investidor é proprietário de uma parte do ativo e, em troca disso, recebe seus rendimentos.

Os FIIs são comercializados em cotas: o cotista é todo investidor que comprou alguma parcela do fundo.

Assim, no início do fundo, o preço individual da cota e o montante negociado são definidos. O comprador deve escolher o número de “fatias” que ele está interessado e, dessa forma, passa a ser um cotista do fundo.

A partir da abertura inicial do fundo, as cotas são negociadas na bolsa de valores e seus preços passam a ser variáveis pelas negociações entre investidores.

Agentes responsáveis pelo FII

É muito importante ressaltar o papel dos responsáveis no FII.

Os fundos contam com as figuras do administrador e gestor. Refletir sobre elas é essencial na hora da escolha do fundo, pois serão elas quem cuidarão de todo o patrimônio e questões burocráticas.

O administrador é responsável pela representação do fundo. Ele gerencia o FII uma vez que assina pelo fundo, abre e movimenta contas bancárias e realiza todas as operações relacionadas ao fundo.

O gestor é a instituição que organiza questões estratégicas do FII. Ele escolhe os ativos que vão compor o fundo, analisa quanto de recurso será direcionado, observa fatores de risco e retorno e faz o levantamento do relatório gerencial — fonte de informações mensal sobre os FIIs para atualizar os cotistas sobre todos os movimentos.

O gestor e o administrador podem ser a mesma pessoa ou instituição em alguns casos.

Além deles, pode haver também o consultor imobiliário (responsável pelo suporte ao administrador e gestor em suas funções) e o representante de cotistas (em nome dos demais cotistas, fiscaliza os atos do administrador e verifica se o regulamento está sendo cumprido).

Porém, apesar de demonstrarem uma governança robusta, esses papéis não são obrigatórios e não estão presentes em todos FIIs.

Como remuneração pela gestão do Fundo, são cobradas taxas que são pagas para cada uma das figuras necessárias para o funcionamento do fundo. Geralmente, são porcentagens do patrimônio líquido do FII ou seu valor de mercado, como pagamento pelos serviços e performance.

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Tipos de fundos imobiliários

Os fundos imobiliários são divididos em dois grandes tipos: os fundos de tijolo e os fundos de papel.

Os fundos de papel, como o próprio nome define, investe em papéis de renda fixa relacionados ao setor imobiliário. A maioria deles é composta por CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários), que são títulos lastreados em créditos imobiliários que ajudam a financiar o setor. Outra pequena parte também pode ser composta por LCIs (Letra de Crédito Imobiliário).

Os fundos de tijolo investem diretamente na compra de imóveis. Assim, o cotista compra uma pequena parte do espaço em si. Os fundos de tijolo são subdivididos em edifícios comerciais, shoppings, logística, industrial, educação e hospitais.

Existem também os fundos imobiliários híbridos, que combinam elementos dos fundos de tijolo e de papéis.

O que torna os fundos imobiliários atrativos

  • 1
    O ponto mais vantajoso e diferencial sobre os fundos imobiliários é o recebimento mensal de um pequeno retorno, os dividendos. O valor que o investidor receberá é proporcional à quantidade de cotas que possui naquele fundo.

    Outra forma de retorno dos fundos é a valorização das cotas através da negociação na bolsa de valores. Ou seja, comprar as cotas a um preço mais baixo e vender em um preço mais alto após a valorização.
  • 2
    Os fundos imobiliários também são uma forma de diversificar em imóveis de alto padrão e qualidade com pouco patrimônio, uma vez que as cotas são muito mais baratas que comprar imóveis. Para base de comparação, a maioria dos FIIs possui cotas com valores menores do que 200 reais, ao passo que um imóvel custa vários milhares de reais.
  • 3
    Embora seja um investimento de renda variável, os fundos imobiliários têm previsibilidade maior que as ações, pelas suas características de contratos periódicos, assim, as oscilações de preços não ocorrem de forma tão brusca.
  • 4
    A administração e gestão por parte de profissionais especializados permitem que o investidor não tenha muitas responsabilidades e questões a serem analisadas, já que existem pessoas que exercem estas atividades.
  • 5
    Além disso, o incentivo fiscal através da isenção de impostos sobre os dividendos mensais é um fator muito atrativo e vantajoso a quem se interessa por esse investimento.
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Pontos de atenção nos FIIs

Assim como qualquer outro investimento, os fundos imobiliários têm riscos e devem ser analisados com cautela.

  • 1
    Por serem da renda variável, os FIIs estão sujeitos às oscilações típicas deste investimento.
  • 2
    Os FIIs não são ideais para quem busca um investimento de curto prazo. Devido às oscilações de renda variável, são mais adequados para médio a longo prazo, e para os perfis moderado e arrojado, que você pode entender um pouco mais neste outro conteúdo do Poupador.
  • 3
    As alíquotas do Imposto de Renda são de 20% sobre o ganho de capital tanto no day trade, quanto no swing trade. Diferentemente das ações, os FIIs não têm incentivo fiscal caso o valor vendido se mantenha abaixo dos R$ 20 mil mensais. Entretanto, conforme comentamos, há isenção de imposto sobre os dividendos recebidos.
  • 4
    Além disso, é necessário lembrar que cada fundo imobiliário é único e segue um regulamento em especial. Por isso, o investidor deve sempre considerar as particularidades e riscos do fundo escolhido.

Conclusão

Os fundos imobiliários têm crescido exponencialmente ao longo dos anos. Por isso, para se beneficiar de um investimento rentável e atrativo, é necessário se manter atualizado sobre os movimentos do mercado.

As vantagens dos FIIs são claras, mas assim como qualquer outro investimento, refletir sobre todos os riscos e alternativas é essencial para melhores resultados.

Ainda há grande desconhecimento sobre os FIIs entre os investidores e aqui no Poupador Inteligente temos o objetivo de aprimorar o nível de informação da população em todo o mundo dos investimentos.

Se tiver alguma dúvida sobre o assunto, nos envie um comentário que entraremos em contato para te ajudar.

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Rafael Corrêa
Giovanna Oliveira
Publicado em Janeiro de 2021
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